今年公募行业整体承压，赛道同质化内卷愈发激烈。

在全行业募资氛围低迷的情况下，一只REIT产品却逆市走红。中金菜鸟仓储物流REIT的募集倍率达到了35.22倍，最终发行价定为每份2.98元人民币。产品在扣除各项费用之后可以筹集到大约14亿多元的资金，并定于九月二十一日正式接受公众投资者的投资申请。

图源：中证网

深耕REIT，筑造差异化壁垒

中金基金专注REIT细分领域并且不断深入研究，在全品类布局、精细化投后以及实体赋能的基础上形成了自己的竞争优势。

放弃同质化红海竞争，锚定REIT特色赛道深耕。对于整个行业的业绩不稳、销售渠道受阻以及人员流失等困境。中金基金管理公司并没有去追逐那些已经饱和的传统权益和固定收益市场，依然坚持专注自己的业务领域。并且公司在很长一段时间里持续避免无效的竞争和内耗，努力建立起自己独有的优势。

全品类项目落地，形成可持续的项目孵化与发行体系。作为中国首批进入REIT赛道的公司，中金基金目前已经涵盖了仓储物流、高速路、保障性租赁住房、产业园等多个类型的基础设施资产。在首发以及增发上总共实现了超过二百七十亿人民币的投资额，公司持续推进水利以及其他新的REIT项目的申请工作，储备资源十分丰富。在大多数公募基金只投资于零星分散的小型项目的情况下，中金已经构建起了一个完整的从发现到调研再到上报最后实现落地的工作流程。

图源：深交所公募REIT信息平台

重视投后精细化运营，守住资产收益与风险底线。中金基金摒弃重发行、轻续存的行业通病，成立专门的专业化的REIT投后团队，对底层资产的租金收取情况、园区运营状况、风险预警以及信息披露等情况做持续性的精细化监管。在发现可能出现的问题时会立刻予以解决，从而保证底层资产的现金流稳定，也使得持有人的利益得到最大程度地保护。

立足实体需求，实现金融工具与实体经济的双向赋能。中金基金利用REIT盘活存量资产的特点，不断地帮助地方政府、企业把闲置的基础设施资源变现，在推动经济结构调整的同时也为投资者提供了一种分红收益好、投资风险相对稳定的投资渠道。

赛道存在天然天花板，公司整体业务结构仍有优化空间。REIT属于一个比较特殊的赛道，在市场上总规模是有客观限制的。在中金基金打出行业的知名度之后，在主动权益以及多元化主动管理的产品方面仍然存在很大的不足，目前的整体业务结构较为单一，未来还需要不断丰富自己的产品线和完善自身的战略布局。

李金泽，锚定长期突围赛道

中金基金REIT业务不断取得新的进展的原因是董事长李金泽有着长远的战略眼光和稳健的经营管理策略，在差异化战略布局的理念下使公司摆脱了行业的内卷局面，并且给中小型公募基金突围提供了一个成功的案例。

中金REIT赛道的突围，核心源于李金泽前瞻性的长期战略布局。深耕金融行业20多年，银行、跨境资本、特殊资产管理等丰富的从业经历以及法学博士的专业背景使李金泽对于底层资产的合法合规管理、金融风险控制以及长期资产价值判断有着很深的认识。在整个行业都在追求短期规模的同时陷入内卷的时候，他毅然决然地把公募REIT确定为公司的主要发展战略方向并早早地抢占了优质的蓝海市场。

图源：证券时报

坚持质量优先，摒弃行业重数量、重速度的粗放发展模式。在REIT行业快速扩张、各家机构加速储备项目的阶段，李金泽选择了一条稳健发展的道路。不在短时期内扩大项目的数量或者增加规模的速度上急于求成，而是选择了权属明晰、现金流良好、具有长久发展潜力的基础设施作为投资项目。

依托股东协同优势，平衡业务创新与合规风控。李金泽秉持长线发展的理念进行投资，一方面充分利用了中金公司的顶级投行业务网络资源来寻找全国各地优质的存量基础设施项目储备；另一方面组建了一支专业的公募REIT队伍并打造了一个完整的风控体系，在保证业务创新能力的同时又不违背法律法规来进行扩张和发展。

以细分赛道突围，为中型公募发展提供全新范本。中金基金在传统的主动权益领域没有明显的优势，但是依靠李金泽准确的战略眼光，公司避开了传统赛道的竞争激烈的红海市场。在房地产投资信托这个细分市场上深耕细作，在存量博弈的时代里找到了适合中小型基金公司的差异化突围之路。

多重底牌，走好REIT特色发展之路

中金基金能够在公募REIT领域一直保持领先的位置，并不是由单一原因造成的，而是体系能力、股东资源和政策红利三者共同作用的结果。

第一，全闭环的业务体系，构筑难以逾越的行业护城河。在经过多年的积累之后，中金基金已经建立起了从项目储备到尽调、申请注册、询价发行以及投资后管理再到信息披露的一条龙闭环REIT业务链条，拥有丰富的实战经验以及成熟的业务流程。并且还有大量的仓储物流和产业园区等在途储备项目正在不断推进之中，这将会进一步增强公司在中国REIT市场的竞争优势。

第二，股东资源强力赋能，保障优质资产持续供给。中金基金借助于中金公司的强大背景，在全国范围内寻找合适的不动产项目，并且源源不断地获取优质的不动产项目进行投资运作。从而形成了其他资产管理公司所不具备的优势，即丰富的不动产投资项目储备，这给REIT产品的开发带来巨大的帮助。

第三，深度契合国家战略，赛道长期政策红利充足。盘活存量基础设施资产、推动实体经济发展和培育新的经济增长点都是我国的重点工作内容，公募REIT被看作是一种重要的资本工具而得到政策上的不断扩围的支持。中金基金在深耕细作的基础上，通过精准把握住宏观经济的大势，使得整个赛道的成长前景十分明朗稳固。

第四，赛道竞争加剧、资产波动常态化，未来挑战依旧存在。由于REIT行业的热度在上升之中，很多机构想要参与到这个行业中来。仓储物流这样的不动产领域受到宏观经济周期以及地区供应量的影响很大，其盈利能力很难保持稳定的状态下去。公募基金公司向着综合性发展转型，也会给它们带来更大的考验。

图源：中证网

结语

35.22倍网下认购倍数表明投资者对于中金基金REIT的专业能力表示出一定的认可度，但是仅仅依靠市场的短期热度还远远不够去评判一个产品的长久发展。决定公募REIT的生命力更多的是它是否能够提供持续稳定的资产运营管理服务、控制好风险以及给持有人带来稳健的投资回报。借助着完整的产业链条和丰富的项目储备，再加上李金泽长期以来所坚持的战略方针，中金基金已经跻身于行业的前列，并且在行业内整体竞争激烈的形势下走出了自己的特色发展之路。